Erreur de diagnostic immobilier : un préjudice, mais lequel ?

Depuis 1996 et la multiplication des diagnostics imposés par des lois et des décrets encadrant les transactions immobilières, de nombreux litiges opposant acquéreurs et vendeurs sont apparus suite à des erreurs commises par les diagnostiqueurs. Bien que ces litiges soient remontés jusqu’à la plus haute juridiction, la responsabilité des différents intervenants n’a cessé d’évoluer au fil de la réglementation fluctuante, créant une incertitude dans l’appréciation des préjudices par les parties et leurs assureurs. Un récent arrêt de la Cour de cassation bouleverse encore la donne !

Le diagnostic immobilier : un outil d’information limité

Fin des années 1990, le législateur crée un nouveau métier, celui de diagnostiqueur immobilier. Objectif : assainir les transactions immobilières et limiter l’engorgement des Tribunaux par des procédures opposant des vendeurs à leurs acheteurs mécontents. Ce métier est présenté comme un moyen d’éviter la découverte de pathologies (présence de termites, surconsommation énergétique…) ou de polluants, (plomb, amiante…) postérieurement à la signature de l’acte de vente.

Très rapidement, la première obligation de diagnostic relatif à l’amiante voit le jour suite à l’interdiction de commercialiser et de mettre en œuvre des matériaux amiantés. Ce premier diagnostic immobilier signe alors le coup d’envoi d’une importante évolution réglementaire multipliant les diagnostics obligatoires :

  • Carrez (1997) : Mesurage de la superficie d’un lot de copropriété ;
  • Plomb (1998) : Evaluation du risque d’accessibilité au plomb ;
  • Etat parasitaire/ Termites (1999) : Recherches d’infestation d’agents pathogènes des bois ;
  • DPE (2006) : Classification du bien en fonction de ses consommations énergétiques ;
  • Gaz (2007) : Contrôle de l’état de l’installation intérieure de gaz ;
  • Electricité (2009) : Contrôle de l’état de l’installation intérieure d’électricité.

Cependant, ces contrôles ne confèrent aucune certitude pour l’acquéreur car ils reposent sur des normes et des décrets d’application délimitant de façon parfois imprécise le champ d’intervention du diagnostiqueur et ne s’appuient, la plupart du temps, que sur des constats visuels non-invasifs. L’étendue réelle du diagnostic n’est souvent perçue par les acquéreurs qu’en cas de litige après la découverte d’éléments non signalés dans le rapport fourni par l’opérateur.

Etablir les responsabilités : et le lien de causalité Monsieur le juge ?

Avec l’apparition des diagnostics, le diagnostiqueur devient une nouvelle pièce de l’échiquier et sa responsabilité est régulièrement recherchée. Il se retrouve ainsi régulièrement mis en cause par l’acquéreur qui s’estime lésé lorsqu’il découvre une réalité différente du diagnostic mais également par le vendeur qui recherche la garantie du professionnel qu’il a mandaté.

S’ensuit alors une abondante jurisprudence relative aux conséquences d’un diagnostic erroné.

  • Initialement, les Tribunaux estimaient que le diagnostiqueur fautif n’avait privé l’acquéreur que d’une perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente ou de renoncer au bien. La prise en charge des désordres n’était alors pas imputée au diagnostiqueur, faute de lien de causalité.
  • A contre-courant de ces décisions pourtant bien établies, la Cour de cassation a jugé une première fois en 2012[1] que le diagnostiqueur, qui n’avait pas détecté les termites pourtant présentes dans un logement au moment de la vente, était tenu de prendre en charge l’intégralité des réparations de la maison, ainsi que son éventuelle reconstruction, puisque son « erreur » avait rendu ces travaux nécessaires. Cette décision, bien que surprenante puisqu’elle semble conférer au diagnostiqueur un devoir de conseil sur l’état de la structure, a néanmoins été confirmée à plusieurs reprises[2] et laissait présager une réelle incertitude sur les limites des diagnostics.
  • Les Tribunaux semblent être dernièrement revenus à de meilleures intentions. Dans un récent arrêt du 7 janvier 2016[3], la Cour de cassation a estimé que la faute du diagnostiqueur n’était pas à l’origine des désordres et qu’aucun lien de causalité ne pouvait être établi. Le seul préjudice imputable à une erreur du diagnostiqueur ne réside que dans l’aggravation des travaux à effectuer du fait de la tardiveté de la découverte. Cette nouvelle position apparaît plus adaptée puisque le diagnostiqueur ne peut supporter financièrement la reprise de désordres dont il n’est pas à l’origine !

Des perspectives encourageantes… sauf pour les particuliers

Ces évolutions jurisprudentielles ont une portée diamétralement opposée selon la partie concernée. Les particuliers, pensant obtenir la prise en charge de leurs travaux, risquent désormais de devoir se contenter de justifier d’une aggravation de travaux ou de la perte de chance d’avoir pu négocier le prix en connaissance de cause.

Les professionnels du diagnostic, qui ne sont pas nécessairement assurés pour des montants très élevés, voient légitimement s’éloigner des condamnations à plusieurs centaines de milliers d’euros en cas de litige. Les assureurs peuvent également se réjouir de cette récente évolution qui diminue le risque financier…jusqu’au prochain changement.

Et ce changement est visiblement déjà arrivé puisqu’entre la rédaction initiale et la publication de l’article, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a de nouveau rendu une décision contraire. Le lien de causalité a été retenu entre les manquements d’un diagnostiqueur et les coûts supplémentaires de désamiantage…

Il demeure donc très difficile pour les différents acteurs d’appréhender les risques dans un contexte réglementaire sans cesse en mouvement. D’où la nécessité d’être bien conseillé et à jour dans sa veille juridique.

Pour preuve, le site officiel de l’Administration française, pouvant servir de référence pour les profanes en la matière, indique toujours, en s’appuyant sur les jurisprudences de 2015, que le diagnostiqueur doit indemniser le surcoût des travaux de réparation… Cette solution sera-t-elle toujours d’actualité au jour de notre parution ?

Laurent Spano
Expert professions réglementées, Groupe GM Consultant

Vincent Blondin
Expert risques financiers, Groupe GM Consultant

[1] Cass. Civ. 3ème, 12 sept. 2012, n°11-18122

[2] Cf. Cass. Mixte, 8 juil. 2015, n°13-26686

[3] Cass. Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n°14-18561