Annulation de vente d’un terrain pour cause d’inexistence de servitude de passage : quelle est la responsabilité du notaire ?

« Félicitations ! Vous venez d’acheter un magnifique terrain ! Par contre, votre vendeur vous a menti, impossible d’y accéder… » Que faire ? La jurisprudence récente de la Cour de cassation a offert cet été un exemple inédit de potentielle mise en cause de la Responsabilité Civile Professionnelle des notaires.

Dans un arrêt rendu le 21 juin dernier, la Cour de cassation a examiné une requête en annulation d’une vente immobilière du fait de l’inexistence d’une servitude de passage sur le fonds servant.

En l’espèce, l’acte de vente mentionnait une précédente opération dans laquelle les anciens propriétaires indiquaient que la parcelle voisine était grevée d’une servitude conventionnelle de passage. En effet, tout propriétaire d’un terrain enclavé, c’est-à-dire sans accès à la voie publique, peut invoquer le droit au désenclavement en réclamant la possibilité de passer sur un terrain voisin pour rejoindre sa propriété.

Au moment de la rédaction de la vente, les acquéreurs ont fait de l’existence de la servitude conventionnelle de passage un élément déterminant de leur consentement.

Toutefois, après la vente, les acquéreurs ont vite déchanté en constatant qu’aucune servitude de passage n’existait sur le terrain voisin : autrement dit, il leur était impossible d’accéder à leur parcelle. Suite à cette découverte, les acquéreurs ont demandé puis obtenu en justice l’annulation de la vente, leur consentement à l’achat ayant été vicié par de fausses informations de la part des vendeurs.

 

La question de la responsabilité du notaire dans tout ça ?

La Cour de cassation a certes annulé la vente du terrain, car elle a considéré qu’une qualité essentielle du bien faisait défaut au sens de l’article 1133 du Code civil (nullité des contrats), mais le notaire était-il en devoir de vérifier les déclarations mensongères du vendeur ?

La jurisprudence a consacré, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, une obligation de conseil et d’information quasi-absolue à la charge des notaires.

Cette obligation nécessite en particulier que le notaire réalise un minimum de diligences concernant les déclarations formulées tant par l’acquéreur que par le vendeur. La jurisprudence s’attache alors à déterminer s’il avait la possibilité de réaliser de telles vérifications dans l’exercice normal de ses fonctions.

La question est la suivante : le notaire avait-il la possibilité – et par conséquent le devoir – de vérifier si la servitude de passage évoquée par le vendeur était réelle ?

Les servitudes de passage sont généralement conventionnelles, c’est-à-dire issues d’un accord entre les deux propriétaires… et de ce fait, publiées à la conservation des hypothèques.

Une vérification auprès de cet organisme aurait sans doute permis de révéler la déclaration mensongère du vendeur. Or, au regard de la jurisprudence actuelle, une telle diligence semble bien relever de la responsabilité du notaire.

 

Mais que réclamer au notaire ?

Certes, l’acte de vente a été annulé, mais les vendeurs sont-ils encore en mesure de restituer le prix de vente ou l’ont-ils purement et simplement dilapidé ?

L’histoire ne le dit pas mais, a minima, les acquéreurs pourraient sans doute réclamer au notaire, s’il s’avérait débiteur d’une négligence ou d’une faute, tout préjudice que les vendeurs ne seraient pas (ou plus) en mesure de rembourser eux-mêmes.

On peut alors penser au prix de vente (ou son reliquat) non restitué, mais aussi aux frais de procédure et d’exécution, voire à une perte de chance d’avoir pu acquérir un autre terrain correspondant à l’ensemble de leurs exigences, voire même à un préjudice moral lié à la nécessité d’avoir dû engager une procédure judiciaire longue, coûteuse et aléatoire après avoir été floué par des vendeurs pour le moins malhonnêtes…

Laurent MICHEL, Expert Finance & Services

Marie LEYENDECKER, Expert Finance & Services

Retrouvez leurs univers de compétences